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AVANT TOUTES CHOSES, quelques définitions qui vous seront probablement utiles afin d'aborder ce type de vente ou d'acquisition en toute sérénité !
lexique du viager
VIAGER LIBRE :
Vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur aura immédiatement la libre disposition. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet - paiement comptant - et d’une rente viagère. Le montant de la transaction est égal à la valeur estimée du bien sur le marché immobilier.
Pour le vendeur : avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.
Pour l’acheteur : il accède à la propriété de son logement et contourne des circuits coûteux du crédit.
VIAGER OCCUPÉ :
Vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve le Droit d’usage et d’habitation. Le montant de la transaction - sur lequel seront calculés les droits d’enregistrement - est sensiblement égal à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fera sous forme d’un bouquet et d’une rente viagère. Il sera prévu dès l’origine du contrat une rente complémentaire en cas de départ anticipé du vendeur, calculée sur la valeur locative du bien.
Pour le vendeur : il continue à habiter son logement, bénéficie de revenus supplémentaires dans le cadre d’une fiscalité favorable et organise de façon choisie la transmission de son patrimoine.
Pour l’acheteur : il se crée un patrimoine sans souci de gestion ni pression fiscale supplémentaire.
CALCULS VIAGERS :
À partir d’une estimation d’un bien au prix du marché, il s’agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :
• l’espérance de vie du vendeur (1 ou 2)
• la valeur de la nue propriété
• le taux d’entretien (état général du bien)
• le taux de rente appliqué au capital à amortir
• la valeur locative.
BOUQUET :
C’est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il est librement fixé par lui. Il est souvent égal à 20 % du montant de la transaction mais ce n’est pas une règle.
Pour le vendeur : une garantie supplémentaire, un moyen de transmission à une personne librement choisie, un apport d’argent frais.
Pour l’acheteur : un moyen de diminuer la rente mensuelle.
RENTE VIAGÈRE :
C’est le montant payé en général mensuellement par l’acheteur – débirentier – au vendeur – le crédirentier. Cette rente versée à vie à une personne ou deux (rente réversible) est indexée en général sur l’indice INSEE du coût de la vie et revue annuellement.
RENTE CERTAINE :
La rente peut d’un commun accord être limitée dans le temps et le prix s’amortit sur la durée convenue. Elle est dite certaine car elle devra être payée dans tous les cas.
Pendant cette durée convenue mais non au delà
Pour acheteur et vendeur un moyen de supprimer un des aléas du viager si la situation économique du vendeur le permet.
INDEXATION :
C’est une caractéristique essentielle pour le vendeur si la rente viagère correspond à un besoin quasi alimentaire. La rente versée suit le coût de la vie. En contrepartie le taux d’intérêt retenu pour le calcul du taux de rente est inférieur aux taux bancaires pratiqués.
Pour le vendeur : une garantie de revenu.
Pour l’acheteur : un taux d’intérêt inférieur au marché.
CLAUSE RÉSOLUTOIRE :
La clause résolutoire permet de demander en justice la résolution de la vente en cas de non paiement de la rente.
Dans les cas particulier de la vente Viagère l’acte de vente doit préciser que le défaut de paiement de trois mensualités consécutives entraîne l’application de plein droit de cette clause. Dans ce cas les vendeurs ne sont tenus à aucune restitution des rentes perçues ni du prix de la vente payé comptant-bouquet.
Pour le vendeur : une sûreté qui complétée par le privilège du vendeur correspond à la nécessaire sécurité entourant le paiement régulier de la rente.
Pour l’acheteur : l’achat en viager est un engagement qui doit être impérativement respecté.
PRIVILÈGE DU VENDEUR :
C’est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir l’immeuble et de le vendre pour obtenir un capital permettant d’assurer le paiement de la rente. Ce privilège permet en cas de vente de l’immeuble par l’acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de celui-ci.
DÉBIRENTIER :
C’est le nom donné à l’acheteur d’un viager sachant qu’il est redevable de la rente au vendeur. Le débirentier s’acquitte généralement de ce paiement mensuellement par virement bancaire automatique.
CRÉDIRENTIER :
C’est le vendeur dans le sens ou il perçoit la rente.
ESPÉRANCE DE VIE :
Parmi les éléments qui déterminent les calculs viagers la valeur estimée du bien et l’espérance de vie du vendeur sont les deux critères les plus importants. Les compagnies d’assurance et la Caisse Nationale de Prévoyance actualisent chaque année les tables nationales de mortalité. Il est équitable de retenir ces barèmes comme base de référence pour les calculs. La base retenue doit être communiquée aux vendeurs et acheteurs. La durée présumée du contrat ainsi retenue va permettre d’établir la valeur de la nue-propriété et le taux de rente.
TAUX DE RENTE :
Le taux de rente retenu détermine le montant de la rente annuelle pour 100 € de capital. Par exemple si le taux est égal à 7, le crédirentier touchera une rente annuelle de 7 € pour 100€ de capital sa vie durant. Il est fonction de la durée d’amortissement présumé du capital et du taux d’intérêt retenu.
NUE -PROPRIÉTÉ :
Lorsqu’un bien immobilier est vendu en VIAGER OCCUPÉ, le vendeur en se réservant sa vie durant ou pour une période limitée le droit d’usage et d’habitation fait que l’acheteur ne peut avoir l’usage du bien. L’achat de la Nue Propriété est donc l’achat du droit permettant d’accéder à la pleine propriété à l’extinction de la réserve exercée par le vendeur.
DROIT D’USAGE ET D’HABITATION :
C’est le droit que se réserve le vendeur de conserver sa vie durant ou pour une durée limitée la jouissance du bien vendu et donc le droit d’y loger lui-même, sa famille et ses proches. Plus restrictif que l’usufruit il ne permet pas en particulier la location du bien vendu à des tiers. C’est pourquoi il doit toujours être prévu, dès l’origine du contrat une rente complémentaire en cas de renonciation à l’occupation des lieux.
COMPROMIS DE VENTE :
C’est le contrat que acheteur et vendeur signent pour réserver un bien. Dans le cas d’une vente en viager ce document doit être très précis car y sont consignées toutes les dispositions relatives aux rentes - viagère et complémentaire - leurs conditions de paiement et d’indexation ainsi que les garanties convenues, aux conditions de l’occupation future et aux répartitions des charges entre acheteur et vendeur durant la vie du contrat. Toutes ces conditions seront reprises à l’identique dans l’acte authentique. Une bonne solution est que ce document soit rédigé par un spécialiste du viager dont l’expérience pratique est ici indispensable et vu pour conseil avant sa signature par le ou les notaires conseils de l’acheteur et du vendeur et qui rédigeront l’acte authentique.
ACTE AUTHENTIQUE :
Comme pour toute transaction immobilière l’acte de vente devra être établi et reçu par un notaire. Sauf le cas d’un viager libre, les frais pour toutes les ventes viagères sont calculés sur la valeur vénale du bien vendu soit des frais réduits de 30 % à 50% environ selon les cas par rapport à un achat dit « classique ».
COMMENT FONCTIONNE UNE VENTE, UN ACHAT EN VIAGER ?
Le prix d''un viager est généralement composé d''un bouquet et d''une rente. Le montant du bouquet est un pourcentage de la valeur de marché du bien, il est versé immédiatement au crédirentier. Plus le bouquet est important moins la rente viagère sera élevée.
Le montant de la rente est fixé librement entre les parties en tenant compte essentiellement des 3 éléments suivants :
la valeur du bien vendu
l''âge du crédirentier (du vendeur)
le taux de rendement retenu, généralement de 6% en cas de vente en rente viagère
Le prix de la rente est généralement plus faible si :
elle est constituée sur deux têtes plutôt qu''une. Dans cette hypothèse, lors du décès du premier crédirentier, la rente passe sur la tête du crédirentier survivant. On tiendra donc compte de l''âge du plus jeune pour calculer le montant de la rente
le vendeur -crédirentier- se réserve l''usufruit c''est à dire le droit d''habiter lui-même le bien jusqu''à son décès
Enfin, pour préserver le pouvoir d''achat du rentier, il est possible de prévoir une clause d''indexation. L''indice de référence est libre, mais en général l''indice choisi est celui des prix à la consommation (INSEE), ou encore celui du coût de la construction.
le débirentier : c''est la personne qui achète le bien en viager, il verse le bouquet et la rente. Il devient le nu-propriétaire du bien et en aura la pleine propriété à la mort du crédirentier et de son conjoint si la rente est réversible (viager à deux têtes)
le crédirentier : c''est la personne qui vend un bien en viager et qui touche le bouquet et la rente. Il peut garder l''usufruit (en l''occupant ou le louant) du bien vendu, ou le céder avec la nue propriété
Le crédirentier :
il cherche généralement à s''assurer un complément de revenu stable et garanti qui viendra compléter une pension de retraite. Il perçoit un capital immédiatement grâce au bouquet puis une rente qui lui assure un revenu régulier.
en cas de vente de l''immeuble en pleine propriété, le vendeur sera libéré des nombreux soucis relatifs à la location d''un immeuble et à son entretien
Le débirentier :
il investit en profitant d''un crédit gratuit
son investissement initial est réduit
A noter : il peut exister des viagers occupés mais libérables 15 jours ou 1 mois et plus dans l''année. Les barèmes sont libres mais on peut se référer pour définir le taux de la rente, aux tarifs établis par les compagnies d''assurance, la caisse nationale de prévoyance et les notaires. Le paiement de la rente est mensuel, trimestriel ou annuel suivant le choix des parties.
Le vendeur bénéficie comme dans une vente normale de sa résidence principale d''une exonération intégrale des plus values.
Concernant la rente viagère, elle est soumise à l''impôt dans la catégorie des traitements, salaires et pensions. Cependant, toutes les personnes âgées de plus de 69 ans bénéficient d''un abattement fiscal de 70% pour la déclaration de rente viagère, ce qui fiscalement est particulièrement intéressant.
Seule la fraction correspondant aux intérêts du capital est imposable. Cette fraction, variant selon l''âge du crédirentier (le vendeur) au moment où il touche la rente, est fixée à :
70% si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans
50% si il est âgé de 50 à 59 ans inclus
40% si il est âgé de 60 à 69 ans inclus
30% si il est âgé de plus de 69 ans
Pour les ménages, on retient l''âge du plus âgé, même après son décès. Les rentes viagères à titre gratuit sont imposées comme les pensions (80%). Elles bénéficient aussi, comme les pensions, d''un abattement de 10%.
Une vente en viager à un enfant sera considérée comme une donation au moment du règlement de la succession si l''on a pas obtenu au moment de la vente l''accord de tous les héritiers réservataires.
Le contrat d''une vente en viager doit comporter huit parties :
l''état civil complet du vendeur
l''état civil complet de l''acquéreur
la mention Mr X vend à Mr Y, qui accepte"
la désignation du bien vendu
l''énonciation du prix et des conditions de paiement
une clause d''indexation de la rente
une clause résolutoire, susceptible d''annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère
une clause (dite de réquisition) demandant au Conservateur des Hypothèques d''inscrire au profit des crédirentiers une hypothèque avec privilège afin de rendre impossible à l''acquéreur un emprunt ou la revente dans d''autres conditions que celles de l''acte d''origine
Tout le reste de l''acte est constitué de l''origine de propriété, du rappel des lois et usages en matière immobilière, de l''énonciation de l''obligation réciproque des parties...mais tout cela pourrait ne pas figurer sans que pour autant l''acte soit nul.
Il faut distinguer deux cas :
- le bien est vendu libre : le débirentier supporte toutes les charges (impôts fonciers) et travaux relatifs au bien, car il est propriétaire et jouit immédiatement du bien ;
- le bien est vendu occupé ( le crédirentier dispose d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un droit d’usufruit) : l’acte de vente peut prévoir une répartition des charges et des travaux entre les parties.
A défaut, l’occupant supporte toutes les charges courantes, la taxe d’habitation et les dépenses d’entretien du bien. L’acquéreur assume les grosses réparations (réfection intégrale de la toiture, des murs de soutènement…)(article 606 du code civil).
La taxe foncière est due par l’occupant s’il est usufruitier, sauf clause contraire dans l’acte. En revanche, s’il ne possède qu’un droit d’usage et d’habitation, le propriétaire acquéreur doit l’acquitter.
Lorsque le débirentier estime que le paiement des arrérages devient trop onéreux, il ne peut pas se libérer du paiement de la rente, même en offrant de racheter la rente par un remboursement du capital et une renonciation à se faire restituer les arrérages qu’il a versés (C. civ. Art. 1979) « Le constituant ne peut se libérer du payement de la rente, en offrant de rembourser le capital, et en renonçant à la répétition des arrérages payés ; il est tenu de servir la rente pendant toute la vie de la personne ou des personnes sur la tête desquelles la rente a été constituée, quelle que soit la durée de la vie de ces personnes, et quelque onéreux qu’ait pu devenir le service de la rente. ».
Cependant, les parties peuvent insérer une clause de rachat, l’autorisant expressément. Cette clause est licite (Cass. 1ère civ. 21-5-1958 : Bull. civ. I n° 264) et prévoit généralement que le débirentier pourra cesser le versement de la rente s’il verse à la Caisse des dépôts et consignation ou à une compagnie d’assurance sur la vie une somme suffisante pour servir au crédirentier une rente d’un montant égal à celui dû en vertu du contrat de vente initial.
Le débirentier peut également revendre à un tiers le bien qu’il a acquis. Le second acquéreur acquiert alors un bien, éventuellement grevé des droits que le crédirentier s’est réservé (usufruit, droit d’usage et d’habitation).
Mais l’obligation de verser les arrérages ne lui est pas nécessairement transférée. Il peut y avoir vente du bien sans transfert de la rente. L’acte de vente peut en effet prévoir que seul le débirentier initial demeurera obligé de verser les arrérages. La vente se fait alors au prix de la valeur réelle du bien (déduction faite des réserves souscrites au profit du crédirentier s’il y a lieu). Le nouvel acquéreur exigera bien sûr la mainlevée des garanties prises au profit du crédirentier, mais ce dernier n’est nullement tenu de donner cette mainlevée des sûretés dont il dispose en garantie du versement de sa rente (privilège du vendeur, clause résolutoire). Il ne le fera d’ailleurs que si le débirentier initial lui offre des garanties similaires et suffisantes. C’est pourquoi cette technique est rarement utilisée.
Le plus souvent, la vente du bien à un nouvel acquéreur s’effectue avec transfert de l’obligation de verser la rente. Dans ce cas, les garanties prises au profit du crédirentier demeurent inscrites et augmentent même en efficacité, puisque le débirentier initial et le sous-acquéreur deviennent tenus solidairement au paiement de la rente envers le crédirentier. En effet, le débirentier initial qui revend le bien n’est déchargé de son obligation personnelle à l’égard du crédirentier que si ce dernier accepte expressément la substitution et la libération du débirentier initial de toute obligation. Le sous-acquéreur devient alors le seul débirentier.
Mais cette solution ne présente guère d’intérêt pour le crédirentier.
A défaut d’acceptation par le crédirentier de lui octroyer une substitution libératoire, le débirentier initial qui procède à la vente du bien demeure donc tenu solidairement au paiement de la rente. Il doit alors exiger à son tour des garanties ( privilège du vendeur notamment) de la part du sous-acquéreur qui devient son « codébirentier ».
QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA VENTE ET ACQUISITION EN VIAGER ?
Pour le crédirentier ou vendeur :
- un revenu supplémentaire qui peut compléter une pension ou une retraite, tout en pouvant conserver son cadre de vie. Dans ce sens , le viager répond à la situation économique actuelle.
- un sécurité quant au paiement de la rente viagère qui est très bien encadrée par la loi, notamment en comparaison avec une solution location.
- un système très souple qui permet de s’adapter aux intérêts de chacun, à la situation personnelle de chaque individu. On peut effectivement jouer sur la répartition du prix de vente entre le bouquet et le viager, sur une mise en vente en viager libre ou occupé, sur une solution mixte(une certaine durée en viager occupé qui se transforme ensuite en viager libre au-delà d’une date déterminée par avance. Dans ce cas , la rente est dite « certaine »et non viagère.
- en cas de viager libre, le vendeur est libéré de l’entretien de son bien, du paiement des différentes charges inhérentes au bien concerné . Cette solution est par exemple beaucoup plus intéressante que la mise en location du bien, avec tous les soucis que cela comporte.
- la vente en viager permet une optimisation fiscale, un traitement de faveur en regard de l’impôt sur le revenu
- abattement de 70% à partir de 70 ans
- abattement de 60% entre 60 et 69 ans
- abattement de 50% entre 50 et 59ans
- le viager libre peut remplacer avantageusement un revenu locatif ( le revenu net après impôt peut être plus que doublé selon votre situation personnelle) .Le viager peut également faire l’objet d’une donation libre sans franchise à toute personne de votre choix.
Pour le débirentier ou l’acquéreur :
- Réaliser un placement ou une acquisition avec un « petit » capital de départ et profiter d’un crédit « gratuit »
- Acquérir un bien sans forcément emprunter tout en bénéficiant de versements adaptés à son revenu.
- Profiter d’une grande souplesse :
- montant du bouquet/rente
- viager libre ou occupé
- rente certaine/rente viagère
- Possibilité d’utiliser le bien en cas de viager libre et d’en tirer un revenu locatif
- Pas de formalités , frais de constitution de dossier, justificatif de revenus,…..etc comme pour un crédit immobilier bancaire.
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